5 Tipps für den Kauf einer Immobilie in Berlin

Makler Teltow

In den letzten Jahren gab es einen zunehmenden Trend, dass Inder Wohnungen und Häuser in Deutschland kaufen. Deutschland ist derzeit eines der besten Länder zum Leben in Europa. In Anbetracht der aktuellen wirtschaftlichen Situation und der sinkenden Zinssätze macht der Kauf von Immobilien in Deutschland aus langfristiger Sicht absolut Sinn.

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland mag wie ein schwieriges Unterfangen klingen, wenn man bedenkt, wie viele verschiedene Aspekte des Prozesses Sie zu bewältigen haben. Darüber hinaus kann es schnell mühsam werden, eine unendliche Anzahl von Dokumenten, die in formellem Deutsch verfasst sind, durchzugehen und zu verstehen. Es ist jedoch sehr wohl möglich, in Deutschland Eigentümer Ihres Traumhauses zu werden. Ein gewisses Maß an Aufwand und Planung ist nötig, um sicherzustellen, dass alles reibungslos abläuft.

1. Bevor es losgeht

  • Du brauchst eine gültige Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis und ein stabiles Einkommen, um einen Kredit von der Bank zu bekommen (legal können auch Ausländer ohne Wohnsitz eine Immobilie in Deutschland kaufen)
  • Gute Kenntnisse der deutschen Sprache sind notwendig
  • Sie müssen über genügend eigene Mittel verfügen – Obwohl Banken vielleicht ein 100%iges Darlehen anbieten, wenn Sie Ihr eigenes Kapital einsetzen, können Sie bessere Konditionen mit der Bank aushandeln. Außerdem fallen neben den Immobilienkosten noch verschiedene andere Kosten an (siehe unten)
  • Am wichtigsten ist, dass Sie unbedingt eine ausreichende Rechtsschutzversicherung und Haftpflichtversicherung haben, bevor Sie überhaupt anfangen, Angebote von Bauherren einzuholen.

2. Kaufen oder bauen?

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist natürlich viel einfacher als ein eigenes Haus zu bauen. Es wäre ein Standarddesign für verschiedene Wohnungstypen, z.B. 2BHK, 3BHK etc. und der Spielraum für die individuelle Gestaltung des Grundrisses wäre sehr begrenzt. Auch die gemeinsamen Annehmlichkeiten würden vom Bauunternehmer zur Verfügung gestellt werden, z.B. Heizungsanlage, Lüftungsanlage, gemeinsame Tiefgarage, Aufzug usw. Der Vertrag wäre für alle Käufer einheitlich, abgesehen von bestimmten individuellen Bedingungen. Der wichtigste Punkt hier ist, die Firma oder den Auftragnehmer hinter dem Projekt richtig zu bewerten, dass sie die Fähigkeit haben, das Projekt zu vollenden.

Wenn es sich um eine bestehende Wohnung handelt, die vom jetzigen Eigentümer verkauft wird, ist es sinnvoll, die Immobilie von einem Sachverständigen oder Gutachter begutachten zu lassen. Das kostet zwar etwas Geld, gibt aber Sicherheit und erspart vielleicht später teure Reparaturen.

3. Dein Traumhaus in Berlin

Die Suche nach der richtigen Immobilie in Berlin ist nicht schwer, es gibt unzählige Websites, fast alle in deutscher Sprache. Dort kannst du als registrierter Nutzer einen Suchagenten mit deinen Kriterien anlegen und speichern. Damit ist sichergestellt, dass du eine E-Mail bekommst, sobald eine relevante Immobilie gelistet ist. Das ist sehr wichtig, denn die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist derzeit in Deutschland sehr groß. Es gibt viele andere Websites, darunter auch viele regionale. Banken listen oft lokale Immobilien zum Verkauf in ihren Filialen und auch online. Natürlich kannst du auch einen Makler beauftragen, wie Michel Sawall, ein aus dem Fernsehen bekannter Immobilienmakler Teltow.

Das größte und reale Risiko, das du beachten musst, ist, dass der Bauträger in Konkurs geht (Insolvent). Wenn der Bauträger z.B. Konkurs anmeldet, nachdem er 60% der Bauarbeiten abgeschlossen hat, stehen Sie am Ende mit einer unfertigen Immobilie da und es gibt keine Möglichkeit, eine Entschädigung zu erhalten. Schlimmer noch, du hast laufende Kosten wie Bankkreditzinsen und den Bereitstellungszins (wird unten erklärt) plus deine laufende Miete. Eine Fertigstellungsbürgschaft und eine Gewährleistungsbürgschaft können bei einer Bank hinterlegt werden und können helfen, wenn sie richtig gemacht werden. Weitere Risiken sind eine vom Plan abweichende tatsächliche Bauausführung und eine Verzögerung der Fertigstellung.

Du solltest so viele Informationen wie möglich über den Auftragnehmer einholen. Werfen Sie einen Blick auf frühere oder laufende Arbeiten des Bauunternehmers. Sprechen Sie mit den Käufern, die eine Immobilie von dem Bauunternehmer gekauft haben.

4. Bankkredit für Ihr Eigentum

Der Begriff “home loan” wird in Indien üblicherweise für das Konzept einer Hypothek verwendet. Der Unterschied zwischen einem Darlehen und einer Hypothek besteht darin, dass eine Hypothek ein gesichertes Darlehen ist, d.h. die Immobilie dient als Sicherheit und kann von der Bank versteigert werden, wenn Sie nicht in der Lage sind, die Raten zu zahlen (Foreclosure). In Indien verpflichten Sie sich normalerweise, den gesamten Darlehensbetrag an die Bank mit einer bestimmten monatlichen Rate (EMI) für eine bestimmte Anzahl von Jahren (Laufzeit des Darlehens) zurückzuzahlen. In Deutschland musst du nicht die gesamte Rückzahlungsdauer mit der Bank vereinbaren.

Tatsächlich zahlen viele Hauskäufer von den monatlichen Raten nur 1%-2% als Tilgung des Darlehensbetrages und der Rest sind nur Zinsen (siehe Tabelle ‘Hypothekenberechnung’ unten). Die monatliche Rate hängt nicht von der vollständigen Rückzahlung der Hypothek ab, sondern von dem Betrag, den du jeden Monat zahlen willst. Das führt dazu, dass viele Leute die Hypothek in ihrem ganzen Leben nie zurückzahlen, sondern die Hypothek einfach von Verkäufer zu Käufer und von Bank zu Bank weitergeben! Natürlich können Sie den Rückzahlungsbetrag auf das erhöhen, was Sie sich leisten können und planen, die Hypothek in einer bestimmten Anzahl von Jahren vollständig zurückzuzahlen.

In den letzten Jahren sind die Zinssätze gesunken. Die beworbenen niedrigen Zinssätze sind jedoch das beste Szenario. Der Zinssatz, den Sie tatsächlich bekommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab – von Ihrer Eigenkapitalhöhe, Ihrem gesamten Haushaltseinkommen, Ihrer Bonität und der Anzahl der Jahre der Zinsbindung. Diese sind in der untenstehenden Tabelle aufgeführt.

Die Bank bietet Ihnen einen festen Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Jahren an. Dies wird Zinsbindung genannt. Zum Beispiel bietet Ihnen die Bank 2,5% für 5 Jahre oder 3% für 10 Jahre an. Am Ende dieses Zeitraums wird der Zinssatz von der Bank auf der Grundlage der zu diesem Zeitpunkt herrschenden Marktbedingungen neu festgelegt. Oder es steht dir frei, mit deinem verbleibenden Kreditbetrag zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen zu gehen (Hypothekenrefinanzierung oder Anschlussfinanzierung auf Deutsch). Tatsächlich kannst du innerhalb von 3 Jahren vor dem Ende deiner Zinsbindung einen Vertrag mit einer anderen Bank abschließen und dir die besten Konditionen für die Übertragung des Darlehens sichern. Dies wird Forward-Hypothek genannt

5. Unterzeichnung des Vertrages

Wenn Ihnen der Bauträger ein Angebot schickt, schickt er in der Regel auch eine Grundstücksbeschreibung mit. Dieses Dokument wird Exposé genannt. Das Exposé enthält Details wie den Lageplan des Ortes und Ihres Grundstücks, Grundstückszeichnungen, Grundrisse von Innen- und Außenbereichen, Garten- und Gemeinschaftsflächen, Keller, Parkplätze usw. Es listet die Grundfläche der einzelnen Räume und Durchgänge in Quadratmetern auf. Schließlich enthält sie den Preis der Immobilie.

Die Baubeschreibung ist ein weiteres wichtiges Dokument, das Details zu den Bauarbeiten enthält. Wie wird das Fundament angelegt und wie wird der Keller und die Tiefgarage gebaut. Sie enthält Details wie z.B. wie dick die Beton- und Ziegelwände sein werden, die Höhe der Wohn- und Kellerräume usw. Es enthält Angaben zum Dämmmaterial für Wände und Dach. Details der Innen- und Außentüren, Fenster und Rollläden. Details der elektrischen Installationen wie Anzahl der Punkte, Art der Knöpfe und Stecker. Details zu Sanitäranlagen, Badewannen und Waschbecken, Details zu Heizungsanlagen und Heizkörpern, Innen- und Außenputz, Estrich, Boden- und Wandfliesen, Bodenbelag, Terrasse und Garten usw.

Es ist wichtig, dass Sie alle Ihre Fragen beantwortet bekommen und sich vergewissern, dass der Bauunternehmer mit Ihnen übereinstimmt.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument beim Kauf der Immobilie. Dieser ist komplett in deutscher Sprache verfasst. Ein Notar kann ihn für dich gegen Aufpreis übersetzen. Der Vertrag wird von allen Parteien in Anwesenheit des Notars unterzeichnet. Der Notar fungiert als Vermittler und ist gesetzlich verpflichtet, alle Beteiligten über mögliche Risiken des Kaufvertrages zu informieren. Du solltest alle deine Fragen mit dem Notar klären lassen.